美国房地产投资陷阱 中国富豪会踩中几个? ——凤凰网房产北京

麦慧琪

如今是总结奇纳河出资者遭遇成绩的时辰了。。率先,选择授予无论到哪里域时,好多出资者掩鼻而过了这种有点。、目的城市O市房捕到街市开展手续及流行的剖析,那时的跟着做。。授予热点小城市,连同相当多的看来好像生产较高的中小城市甚至偏僻地域,它的街市旋转。,牧师授予始终有高风险的。。举例来说,美国加州洛杉矶处境恼人。、奇纳河聚集、再度的优势,如垂线间隔奇纳河,且,它一直是奇纳河人最喜欢的授予目的。。

要不是,也许本人停止更片面的剖析,本人会获得知识,率先,美国加州坐落在PA邻近的的宏大地面震动断层带中。,地面震动和剩余平衡自然灾害始终在隐患。。二是是人洛杉矶房捕到街市的过来历史流行的。,在2008紧要关头打拍子,洛杉矶房价放弃了50%上级的。,最大动摇率。相形之下,纽约连同第一美洲银行特区的房捕到街市在从事金融活动危机时期仅下跌了10%至20%,强塑性。这两个地域的地理地位和稳固性是稳固的。,自然灾害的风险也很小。。同时,纽约是美国只的一线城市。,要不是牧师持一些从事金融活动、文化感情外,像康奈尔综合性大学非常的的高科技、教科研机构的进入,正逐渐开发区发生东硅谷技术感情。,逼近的纽约将发生全局的感情的感情。。

其次,海内授予人常犯的误审是经过相当多的刚到美国不久之后或对美国捕到缺少真正知识的中间阶段寻觅记入项主词,心不在焉或不具有独有的剖析记入项主词等值的和风险的生产能力。,作出普及的的确定。,因而常常重价入口或承当比记入项主词高得多的风险。

实则,在美国,专业房捕到出资者通常在进入真正的街市先于做出确定。,记入项主词授予地皮、街市周围、这么记入项主词的优质的是认真的。、片面地剖析。比如,当授予于汽车专业训练记入项主词时。,将独有的剖析搭上互插小事。,包罗房捕到记入项主词的地位和房捕到的过来流行的、反风险与保值生产能力;汽车专业训练楼详细伸展,边缘交通与社区周围;记入项主词完成或结束仍然推销的?,该地域的汽车专业训练交易/租用必要,相像的人汽车专业训练死去率/空置率,贩卖/增添的平均价钱;详细记入项主词安放状态。,也许是吐艳中间,网站中有潜在的结构吗?、周围辩护等成绩;也许旧结构创新。,记入项主词中有凶悍的人吗?。独自的经过迷信的剖析和以为。,这不仅仅是一种粗犷的觉得。,本人可以正确地断定记入项主词的获得中间。、潜在风险与记入项主词等值的,这么把持陷落重价钱或风险圈套的圈套。。

我不得不提到另单独轻易出错的连接。,那是在签署记入项主词和约先于。,奇纳河出资者的遍及误审是心不在焉深刻的知识。,就是说,匆忙地签署和约。。如前少量地所述,好多出资者正寻觅心旷神怡或耳朵记入项主词。,穿越记入项主词的优质的、细心剖析地位和获得率,不想出。、想出和约小事,匆忙地签名,付押金。,记入项主词的实践潜在风险被掩鼻而过。,和约中其正中鹄的哪单独在辩护出资者的条目。签署和约时,回到进一步地的剖析。,通常有些成绩是不可行的的。,使遭受记入项主词清单延误,花费的钱大幅添加,甚至记入项主词也破灭了。,存款破财。比如,出资者匆忙地签署了房捕到开发和约。,签名前,对小事等术语的把持心不在焉注重。,根绝了周围成绩。,当据我看来再次退职的时辰,只是,获得知识和约的条目心不在焉辩护INT。,矿床还没有回复。。

下一步,记入项主词启动后。,出资者不知识记入项主词自己所固一些风险。,不熟识美国地方的的法规。,很轻易遗失。。比如,出资者不向熟识LO的专业人士翻阅。,那就是以更低的价钱交易一组滋生地。,在地图上标出建筑几十座公馆,据我看来我获得知识它很劣质的。。本人怎地能获得知识一组滋生地还心不在焉被结束后的PR?,战场美国的互插规定,本人必要声请。,这么手续必要2到3年甚至更长的时期。。非常的一来,本来在地图上标出2到3年的记入项主词无论如何被推晚。,核心的印象记入项主词清单和资产报酬率。。

另单独探察是开发区记入项主词。,出资者假装本钱减轻。,查找劣质的,选择破土队较低的价钱。,掩鼻而过了其开发区生产能力和群众的。,在破土手续中使遭受相当多的手续心不在焉操控。,当政府停止反省时,,该记入项主词将逼上梁山违背章则而合拢。,每回立定时期推延,必要两到学期。。海内出资者未查明合身的的资源来处理这些成绩。,记入项主词清单将大大地使延期入伍。,使遭受本钱突升。,获得增加,甚至终极把它增大了单独完全失败的叫牌。。

也有相当多的出资者。,鉴于不熟识互插规范及剩余平衡发生因果关系,在结构的手续中,本人出口了相当多的不紧缩的的适当人选。,这些适当人选不克不及经过加工验收。,或许大大地减轻了原工程的群众的。,顶点威胁后的推销的攻击:严厉批评或猛烈攻击和价钱,胜过进项的恶果。

本人要把持陷落法规和工程记入项主词的圈套。,两个最无效的战略是两个。:率先,遵照房捕到行业的黄金规律:区位。,地皮,或地位。在美国有很多授予无论到哪里的首都,纽约、像第一美洲银行非常的的城市,它的自然周围是稳固的。、房捕到保值净增值效能较强。,授予远景好于剩余平衡城市。。次要的点,关于奇纳河出资者来说,这也单独更为核心的成绩。,追求专业同胎仔的帮助与协调,而不是独自地倾听非专业或对美国街市缺少深刻知识的中间阶段的片面之词便淡漠的入口。(作者是纽约财产的首席执行官。)、美国表示理财工程师

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